港府这是既想收回土地主导权，又想让我们承担大部分前期开发成本和市场风险。
但是……”他话锋一转，脸上露出复杂的表情，“港府的态度比较坚决。
话里话外的意思是，这是目前能拿出的最好方案。
如果巍城不接受，港府可能会考虑其他方式，甚至不排除引用某些条例强制收回部分土地用于公共用途，到时补偿条件可能更差。
而且，他们提到了新市镇的整体规划，帽子太大。”
陈秉文沉吟道：“其他股东，特别是长实和大宝地产那边，是什么态度？”
“这正是我找你来的主要原因之一。”
张建华帮陈秉文杯子里又续了点水，解释道，“内部意见不统一。
大宝地产的胡忠家族，倾向于接受。
他们觉得22.58亿的现金很实在，返还的40公顷土地位置不错，未来开发好了利润可观，虽然有条件，但可以谈。
他们更看重落袋为安的现金和未来的开发机会。”
“会德丰那边呢？”
“会德丰占股少，态度比较暧昧，可能看大股东风向。”
“那长实李家成那边呢？”陈秉文问道。
张建华轻轻叹了口气：“李家成先生……不太满意。
他认为22.58亿的价格，相对于当初拿地的成本和未来的潜在收益，偏低。
而且他对附加的开发和清理条件非常顾虑，认为绑死了未来十几年的资金和精力，不确定性太高。
他更倾向于和港府继续博弈，争取更高的回购价，或者更宽松的返还条件。
他甚至提出，是否可以由巍城自己分期开发，港府只需在基础设施上给予支持。”
陈秉文心里明镜似的。李家成的风格向来是精于计算，追求资金效率和风险控制。
让他把巨额资金绑定在一个周期长、附加条件多的项目上，尤其是在市场可能出现转折的当口，他自然不情愿。
而且，以长实的实力和与港府的关系，他确实有博弈的资本。
“张总，华润的立场是？”陈秉文需要知道合作方的底线。
张建华沉默了几秒，“陈生，咱们关起门来说话。
华润是国资，有些考量不能完全从纯商业角度出发。第一，我们要确保国有资产保值，22.58亿的现金，能安全落袋，就是保值，甚至增值。
第二，要配合国家的大局。港岛回归谈判在即，保持港岛繁荣稳定是大局。如果因为这块地，和港府闹得太僵，甚至影响投资者信心，不符合我们的角色。
第三，我们毕竟不是专业地产商，如此庞大的新市镇开发，确实力有不逮。
天水围一期开发项目让我们认识到，华润在地产开发上，完全没有经验。
所以，综合来看，如果价格和条件能再优化一些，董事会倾向于接受港府的方案框架，但必须争取更好的条款。”
说到这，张建华看向陈秉文，诚恳的说道：“陈生，你在港岛商界人面广，头脑活，又深谙资本运作。
我今天找你来，一是想听听你对这个局面的分析，二是如果最终走到谈判桌，我们需要一个既懂商业、又值得信任，还能在各方之间斡旋沟通的角色。
你，愿不愿意更深入地参与进来？
不是以简单的顾问身份，而是作为我们华润在此事上的特别代表之一，协助我们进行后续的谈判和方案设计？
当然，不会让你白忙。”
陈秉文心中一震。
张建华这是要将他拉入这场涉及数十亿港元的超级交易的核心！
这既是巨大的信任，也是沉甸甸的责任，更是一个窥视港岛顶尖地产资本运作、建立更深层次人脉的绝佳机会。
他没有立刻答应，而是认真思考了片刻。
天水围……488公顷……22.58亿……
这几个数字在他脑海里打转。
张建华的邀请很明确，华润需要他帮忙应对港府收回土地的提议，协助谈判，争取更好的条件。
华润的立场倾向于接受港府方案框架，但想优化条款。
这符合华润作为国资的定位：求稳，套现，配合大局。
但陈秉文想的更深一层。
如果华润退出，拿钱走人，那488公顷土地的主导权就完全回到港府手中。
港府会怎么规划？
会找谁来开发？
李家成的长实，是巍城公司的股东之一，而且对港府方案不满，想争取更优条件甚至自主开发。
如果华润退出，李家成很可能成为最积极争取后续开发权的力量。
以李家成的眼光和手段，一旦拿到这片土地的开发主导权……
陈秉文仿佛又看到了前世李家成开发天水围项目的情景。
那片荒凉的鱼塘滩涂，会在未来十几年里，变成密密麻麻的住宅楼，变成后来那个住了几十万人的天水围新市镇，变成嘉湖山庄……
利润会有多少？
几十亿？
上百亿？
更重要的是，影响力。
主导开发一个容纳几十万人口的新市镇，不仅仅意味着巨额利润，更意味着在港岛社会结构、城市规划乃至政治生态中，埋下一根深桩。
这其中的无形价值，难以估量。
甚至可能在未来培养出一个在住宅开发领域更强大的竞争对手。
“不能让他拿到。”
陈秉文心里默默做着决定。
这不是针对李家成本人。
商业竞争，各凭本事。但眼下这个机会，对糖心资本来说，同样重要。
地产虽然不是他现在的核心主业，但未来一定会是商业版图的重要一块。
如果能通过帮助华润，在这488公顷的土地开发中占据一席之地，甚至获得一定的主导权或深度参与的机会，对糖心资本未来涉足地产、积累经验、建立人脉，意义重大。
更何况，华润是他在内地最重要的合作伙伴之一。
这次如果帮华润争取到最大利益，巩固了双方关系，未来的合作空间会更大。
但怎么帮？
让华润硬扛着不接受港府方案？
不现实。
华润的国资背景决定了它不可能和港府强硬对抗，尤其是在港岛前途谈判即将启动的敏感时期。
接受港府方案，但争取更好的条件？
这是华润现在的思路。
可再怎么争取，核心还是拿钱退出，土地主导权让渡给港府。
有没有第三条路？
陈秉文心思电转。
帮助华润，在接受港府回收这个既定框架下，争取到最大利益，并巧妙地埋下未来糖心资本参与的伏笔，同时，尽可能限制长实在后续开发中的优势。
这时一个大胆的念头在他脑海里迅速成型。
成立一家全新的项目公司。
港府收回全部土地，支付22.58亿现金。
这笔钱，按股权比例分给巍城各股东，华润拿大头，套现离场，任务完成。
然后，那返还的40公顷土地的开发权，不再由巍城这个旧壳公司承接，也不一定非要由原股东按原比例组建新公司。
可以由华润牵头，联合其他有兴趣、有实力、且与华润关系更紧密的投资者，共同成立一家全新的项目公司，专门负责这40公顷土地的开发。
这家新公司的股东，可以包括华润、愿意继续投入的大宝地产，甚至可以引入像合和的胡应湘、恒基的李兆基这类与华润关系不错、也有开发经验的地产商。
最关键的是，可以引入糖心资本作为财务投资者参与。
而长实，如果对港府的返还条件不满意，或者不愿意参与这个由华润主导的新项目，那么完全可以选择拿钱走人，不参与新公司。
这样一来，就自然而然地把长实排除在了这40公顷土地的未来开发核心圈之外。
即使长实最终选择参与，在新公司里，由于华润的牵头和其他股东的制衡，其影响力也会被大大削弱。
这个方案的妙处在于，它完全顺应了港府收回土地、巍城股东套现离场的大趋势，没有直接对抗任何一方。
只是巧妙地在土地返还后如何开发这个环节上，做了一个结构性的创新，把“旧瓶装旧酒”变成了“新瓶装新酒”，而新瓶的掌控者，变成了以华润为核心、糖心资本可以参与其中的新联盟。
思路厘清，陈秉文抬起头，迎上张建华期待的目光，缓缓开口：
“张总，承蒙您如此信任。
这件事关系重大，牵扯到华润的巨额资产和未来战略，也关系到港岛地产市场的风向。
作为朋友和顾问，我一定竭尽所能，提供分析和协助。”
他没有立刻接下“特别代表”的名分，但表态全力相助，这既是留有回旋余地，也是表明态度。
“以我浅见，”
陈秉文继续道，抛出他深思熟虑后的建议，“当前局面，港府决心已下，市场周期转向，巍城内部诉求不一，硬扛的代价和风险极高。
顺应港府回收的意向，争取一个尽可能优化的退出方案，是风险可控、利益也能得到保障的现实选择，也符合华润的立场。”
他观察着张建华的神色，见对方微微颔首，知道说中了其心思，便继续讲道：“我们可以围绕这个方向，设计谈判策略。
目标可以设定为：
第一，确保22.58亿回购款及时支付。
第二，争取返还地块的更佳位置和更明确、更具弹性的开发条件。
第三，重新谈判附加条件，最低投资额可以设，但要与未来市场表现挂钩，留有调整空间。
土地清理责任，必须重新划分，港府应承担主要部分或给予足额补贴，不能全压在开发商肩上。”
陈秉文话锋一转，“港府收回土地，支付现金。
返还的40公顷土地开发权，不一定非要由‘巍城’这个旧壳来承担。
可以成立一个新的、专门的项目公司来运作。
华润、大宝、长实，甚至其他有兴趣的投资者，都可以选择是否入股这个新公司，以及入股多少。
这样，愿意承担风险、追求长期开发利润的，可以多入股。
担心风险、想套现离场的股东，可以选择少入股甚至不入股，或者以更安全的优先股、债权形式提供资金。
土地清理的权责和费用，必须作为与港府谈判的独立条款，力争由港府主导。”
这个化整为零的思路，既回应了张建华之前说的退出想法，也给出了解决长实顾虑的具体路径。
更重要的是，为外部投资者参与留下了口子，同时把最棘手、最不可控的土地清理包袱甩回给港府。
张建华听着，眼睛越来越亮，显然在快速消化和评估这个方案的可行性。
“拆分返还土地的开发权成立新项目公司，股东灵活进出把清理责任单列出来谈好，这个思路好！
既实现了退出套现的战略，又给了各方台阶下，增加了方案通过的可行性！
而且，把清理责任摘出来，我们的风险就小多了！”
他兴奋地站起身，来回踱了两步：“陈生，你这个办法好！
就这么办！”
张建华兴奋地来回踱步，显然被这个思路打开了新的局面。
他停下脚步，目光灼灼地看向陈秉文：“陈生，你说，这个新项目公司，具体怎么运作？又怎么去和港府谈？”
陈秉文见张建华完全进入了状态，知道火候到了，便顺着思路继续说下去：
“张总，我是这么想的。
港府收回土地，支付22.58亿现金，这笔钱按巍城现有的股权比例分掉，华润拿大头，长实、大宝、会德丰各拿各的，大家落袋为安，这是第一步，也是最没争议的一步，符合各方套现离场或回收资金的核心诉求。”
张建华点头：“对，先把现金分了，矛盾就少了一大半。谁跟钱有仇？”
“第二步，就是那返还的40公顷土地的开发。”
陈秉文继续道，“我的建议是，不把这40公顷土地的开发权自动绑定给巍城原有股东按原比例承接。
由巍城公司出面，以这40公顷土地的未来开发权益作为出资，发起成立一家全新的、专门的项目公司，就叫天水围发展有限公司。
这家新公司的股权，向外界开放认购......