维港中心顶层办公室。
陈耀豪站在窗前，手里端着一杯已经凉了的咖啡。
从内地回来已经一周，节奏还没完全调整过来。
内地是慢板，是春耕夏耘的耐心；而香港，是急板，是分秒必争的赛跑。
尤其是地产市场。
他把咖啡杯放在窗台上，转身走回办公桌。
桌面上摊着厚厚一沓报告：土地拍卖数据、楼盘预售情况、银行按揭利率变化……每份报告都在说着同一件事：香江楼市，正在冲向最后的疯狂。
恒隆的例子就摆在眼前。这家老牌地产商去年一口气吃下九处地铁上盖物业，规划了八栋商业大厦和八千个住宅单位。
总投资七十亿，预期收益近两百亿港币，从账面上看，这是一笔教科书级的豪赌。
但陈耀豪知道结局。明年，准确说是1982年第三季度开始，楼市将迎来断崖式下跌。
恒隆那批项目正好撞在枪口上，预期中的百亿利润会变成二十亿亏损。
更致命的是高达15%年息的贷款，就像脖子上越勒越紧的绞索，会让这家公司未来十年都喘不过气。
恒隆地产的财务分析报数据很漂亮：资产负债率合理、现金流充足、土地储备优质。所有指标都指向“稳健”二字。
可问题就出在这里——当所有人都觉得稳赚不赔时，风险往往已经埋在最深处。
和记黄埔的会议室里，长条桌两侧坐满了人。
窗外的维多利亚港正午阳光正好，但屋里每个人都神情专注。
梁宏站在投影幕布前，激光笔的红点落在一组数字上：“今年地产业务预计盈利二十亿，公司市值已达百亿。”
他顿了顿，补充了一句：“按当前股价，我们已经和置地持平。”
会议室里响起轻微的吸气声。置地——那个曾经遥不可及的英资地产巨头，现在被一家华资企业追平了市值。
这意味着什么，在座的每个人都清楚。
陈耀豪坐在主位，手里转着一支钢笔，脸上没什么表情。等梁宏汇报完，他才开口：
“沙田第一城最后一期，什么时候收尾？”
“按计划是年底。”负责项目的祝文宇接话，“现在进度正常，施工队三班倒，确保按时交付。”
“好。那部分单位，明年上半年必须全部清盘。”陈耀豪的笔尖在笔记本上点了点，“价格策略要灵活，宁可让利，也要确保资金回笼速度。”
祝文宇记下，又主动汇报：“海港城重建方案已经细化。计划拆除仙桃阁等五栋旧楼，加上旧海洋廊购物商场，原地新建五栋甲级写字楼、港威商场和港威豪庭住宅。”
他翻动PPT，效果图一页页闪过——玻璃幕墙的写字楼群，裙楼商场的人流模拟，住宅楼精致的立面。
“工期？”
“四年。预计八四年下半年竣工。”
这个方案和前世几乎一样，但时间节点更关键——八四年，正是地产低谷触底反弹的起点。
如果一切按计划，项目落成时正好赶上复苏期。
“好，按照计划执行。”陈耀豪点点头说道：“海运大厦和海洋中心现在的客流怎么样？”
“一直很旺。”梁宏接过话，“特别是下雨天，商场里人挤人。餐饮、珠宝、服装，各品类销售额都超预期。
九龙巴士和天星小轮正在优化接驳线路，预计能再提三成客流。”
“还不够。”陈耀豪放下笔，“香江本地客消费力有限，要盯海外游客。他们来一趟不容易，购物预算往往是本地人的几倍。”
“去跟旅行社谈包价套餐，给导游返点。国泰航空的椅背广告位，能买就买。
机场到达厅的展示位，也要拿下。我们要让游客一下飞机，就知道海港城是必到之地。”
会议室里响起一片记录声。
“还有件事，”陈耀豪继续说，“所有自持物业的租约，从现在开始，重点推四年长约。租金可以给些优惠，但年限必须锁死。”
梁宏抬起头，欲言又止。
现在市场这么热，一年一签才能年年涨租，签四年长约等于放弃了未来三年的涨幅。
陈耀豪看出了他的疑惑，但没有解释，只是说：“按我说的做。”
“明白。”梁宏最终没有多问。
会议室安静下来，只剩下空调出风口轻微的嗡鸣。
陈耀豪看着梁宏递上来的财务报表，手指在“负债”和“现金”两栏来回移动。
“三十亿负债，十亿现金。”他合上报表，“也就是说，每年光利息就要吃掉近五个亿的利润？”
梁宏点头：“现在利率太高，15%的年息。如果我们能还掉一部分贷款，利润会好看很多。”
“不还。”陈耀豪说得很干脆，“不仅不还，还要借更多。”
祝文宇抬起头，眼中闪过一丝不解。
“下周开董事会，提两个议案。”陈耀豪站起身，走到白板前，“第一，进行大规模派息，总额十亿港币。第二，十股供三股，集资三十亿港币。”
梁宏眉头一皱：“陈生，现在派息十亿港币，又集资三十亿港币，市场会怎么看？”
“市场会看到我们有钱分红，还有信心扩股。”陈耀豪在白板上写下几个数字，“分红后股价可能会回调，但供股消息一出，会重新拉起来。一来一去，市值至少能冲到一百三十亿。”
他转身看着两人：“更重要是现金流。三十亿港币集资到位后，我们手上有三十亿现金。
明年——如果市场出现波动，这四十亿能做的事，比现在还掉十亿贷款要多得多。”
如果按陈耀豪的预期，明年地产价格真的下跌三到四成，四十亿现金能收购的资产价值，相当于现在的六十亿甚至更多。
“可是这么大的集资规模……”
“所以要先造势。”陈耀豪打断他，“年后我接受《朝阳日报》专访，透透口风。
接着公布香江仔中心和旺角地铁项目的销售利润——至少五个亿。然后宣布分红，最后供股。四步走，一步比一步高。”
祝文宇这时递过另一份文件：“陈生，九龙湾那块地下周拍卖。市场预估十五亿，我们要不要……”
“不要。”陈耀豪看都没看那份文件，“今年所有土地拍卖，我们都当观众。”
他走到墙上的香港地图前，手指划过九龙半岛密密麻麻的新盘标记：“未来三年，这里会有八万个新单位上市。八万个，是过去五年总和的两倍。而需求呢？”
他转过身：“人口增长在放缓，利率还在涨，谈判的消息一天比一天多。
现在拿地，就像在涨潮时冲进海里——看起来很勇敢，等退潮时才知道谁在裸泳。”
梁宏和祝文宇对视一眼，都没说话。