“诸卿，”刘辩的目光再次扫过堂中八九位冀州最高官员，抛出了一个看似简单却内涵深远的问题，“可曾了解如今冀州之地，田地买卖的价格几何？”
短暂的沉默后，冀州牧刘范率先开口，他显然对此类基础经济数据烂熟于心，不假思索地答道：“回禀陛下。据州府及各地市掾所报，如今冀州境内，最为贫瘠、产出极低之下田，亩价最低约在两千文左右。稍有肥力、可堪耕作之中等田地，市价通常在四千文上下浮动。至于那些灌溉便利、土壤肥沃的膏腴上田，价格则高昂，基本都在万钱以上，且往往有价无市，非轻易可得。”
能够如此迅速、准确地答出这种非预设的、具体到价格区间的问题，足以证明刘范这位州牧并非尸位素餐之辈，他对冀州的基本民生经济数据有着清晰的掌握。
“好。”刘辩点了点头，随即话锋一转，指向了核心，“暂且不论那些价值万金的膏腴之地，也先不提那些两千文的贫瘠下田。就说说这最为常见、数量最多的寻常田地，一亩，四千文。诸卿以为，这个价格……合理吗？”
堂中几人闻言，眉头不自觉地皱了起来。
在他们看来，乃至在绝大多数时人看来，市场价格的形成，源于买卖双方的自主交易。
既然有人愿意以四千文一亩的价格出售，也有人愿意以此价格购入，并且这样的交易持续发生，那么这个价格自然就是合理的，反映了当下土地的供求关系和价值认知，他们一时未能领会天子此问的深意。
刘辩将众人的困惑尽收眼底，语气依旧平淡：“你们认为，这很合理，是么？”
无人敢贸然应答，但沉默本身已是一种默认。
“但是，这不合理！”刘辩慨然说道。
“我们暂且抛开灾年，只论正常年景。一亩寻常田地，一年产出几何？即便采用冬小麦与豆类轮作，精耕细作，风调雨顺，一亩地一年的毛收入，粟麦豆折算成钱，朕且往高里估算，也不会超过三百文。”
他顿了顿，目光锐利地看向每一个人：“而这三百文，还是未扣除任何成本的毛收入！种子要不要钱？农具损耗要不要钱？若是租赁耕牛或雇佣短工，是不是成本？更重要的，还有朝廷的田税——每亩十钱！将这些林林总总的成本全部扣除之后，一亩地，在正常年景下，落到耕作者手中的净收益，能有一百文吗？恐怕大多时候，连这个数都达不到！”
这个简单的账目一算，堂中几人的脸色开始变化了。
他们并非不懂农事，只是未曾如此直接地将土地的年收益与高昂的售价放在一起进行如此赤裸的对比。
刘辩并未停歇：“如今冀州通行的地租，多是五成。即便佃户辛苦一年，将一半的收成交给地主，那么一亩地带给地主的年租金收益，按最高三百文毛收入算，也不过一百五十文。再扣除地主可能承担的田税、管理成本，其净收益，朕算它一百文，已是顶天。”
刘辩的声音陡然拔高：“那么，问题来了！一个豪强大户，花费四千文，买下一亩只能带给他每年约一百文净收益的田地，他需要多少年才能收回成本？四十年！这还没算上钱的时间价值！若是借贷买地，利息更将吞噬大部分收益。放着钱去放贷，利滚利，可能数年便能翻番，收益远高于买地。为何他们还要前赴后继，甚至在灾年不惜压低价格、也要疯狂收购土地？”
这一连串的反问，如同重锤敲击在每个人的心头。
是啊，如果单纯从投资回报率看，在土地年收益如此微薄而售价如此高昂的情况下，大规模购入土地，尤其是以放贷资本的标准来衡量，简直是极其不划算的愚蠢行为。
但现实却是土地兼并从未停止，尤其在灾年更是变本加厉。
荀攸的眉头紧锁，大脑飞速运转。
天子之前的论述、此刻的诘问，如同散落的拼图，在他脑海中迅速拼接。突然，一道灵光闪过，他猛地抬头，眼中充满了明悟与震撼。
他明白了！
土地的价值，远不止于那点微薄的年度租金收益！
土地，不仅仅是最基本的生产资料，它更是这个时代最硬通、最稳定、最被广泛认可的终极财富储存手段和保值增值工具！
金银可能被盗，铜钱可能贬值，商铺可能经营不善，唯有土地，牢牢附着于大地，看得见摸得着，只要王朝秩序还在，其所有权就受到承认，其产出就相对稳定。它不像放贷那样存在巨大的坏账风险，也不像经商那样需要冒市场风险。
土地是不动产，其不动二字，本身就代表了安全与传承。
更重要的是，豪强收购土地，尤其热衷于在灾荒之年出手！
他们能够利用小农的绝对弱势和信息、资本的不对称，将价格压到极致！天子刚才也说了，寻常田地市价四千文，而贫瘠下田仅两千文。
在灾荒恐慌中，豪强完全有能力、有手段，将原本价值四千文的寻常田地，以接近甚至低于两千文贫瘠地的价格收购到手！这一转手，土地的账面价值瞬间翻倍！
这本身就是一次巨大的资本增值，其收益远超缓慢的地租积累。
而且，他们是以极低的价格购入，折算下来，依靠地租回本的时间将大大缩短。比如，以两千文购入原本价值四千文的田地，年租金收益仍按一百文计算，回本时间就从四十年缩短到了二十年！
这虽然仍比不上高利贷的暴利，但结合了土地的保值属性、灾年压价带来的瞬间资本增值、以及相对稳定的后续收益，其综合收益率和对家族长远根基的巩固作用，就变得极具吸引力了！
荀攸深吸一口气，正准备将自己对土地兼并深层逻辑的领悟和盘托出，刘辩的目光已然精准地落在他身上。
“荀右丞，”天子的声音平稳传来，“颍川荀氏，累世名门，在地方上亦有田产。以你之见，这其中缘由究竟何在？”
被直接点名，且涉及自身家族背景，荀攸心中更加凛然，但也知道这是天子在考验他的见识与立场。
他略一沉吟，便将方才所思所想条理清晰地陈述出来。
刘辩听罢，微微颔首，却道：“荀右丞所言，已触及皮毛，然……还不够深。”
“土地本身，亦在不断增值之中。朕曾翻阅旧档，光武中兴、天下初定之时，一亩寻常田地，价格不过一千余文，至多不到两千文。即便到了孝和皇帝时期，承平日久，人口滋生，地价上涨，亦未超过两千文之数。可如今呢？”
“一亩寻常田地，售价四千文！地，还是那些地，肥力或许因耕作有所损益，但绝非天壤之别。为何地价能如此翻倍上涨？”
这个问题，让刚刚以为有所领悟的众人再次陷入迷思。
“持有一亩地，不仅意味着每年或许百文的租息，更意味着持有了一份价格在不断上涨的资产，以及一份年年不绝的产出。”刘辩的目光变得锐利如刀，剖开表象，直指核心，“那么，这些不断增长的利益，究竟从何而来？难道是土地自己凭空生出的吗？”
“非也！是整个天下，无数工匠织女劳作，无数商贾流通货物，无数农夫在更多的土地上精耕细作，所创造的社会总财富在不断增长！而土地，凭借其稀缺性和根本性，像一块巨大的海绵，不断地、无声地吸附、吞噬着这些新创造出来的财富增量！土地的增值，实则是将社会发展的成果，凝固到了那一张张地契之上，流入了土地所有者的囊中！”
“而朝廷在这个过程中，没有分享到一丝一毫由此带来的额外收益！朝廷的税收未能随着土地价值的飙升而同步增长。相反，因为地价畸高，小农更易破产，土地加速集中，朝廷的自耕农数量在不断减少。此消彼长，朝廷的统治根基，正在被这无声的土地增值与兼并所侵蚀、掏空！”