“至于说你能拿到什么好处......”
罗阳边说着边走向横躺在草坪上的球杆，俯身捡起来，轻轻拍掉上面的草屑。
“就以兆和总部给你们魔都分公司的底限谈判价格为基础。”
他将球杆递给吕睿诚的同时道：“和最终谈下的收购价之间的差额的10%，这就是你可以拿到的好处。”
吕睿诚一下子陷入了思考中。
在魔都分公司初步达成收购意向的基础上，再去HK总部商议收购价格，要说罗阳能砍掉大几千万，甚至上亿，他是不信的；但是要说一两千万都砍不下来，收购方也会显得非常没有面子。
如果是这样的，他至少可以拿到一百万的好处费。
当然也有可能更多。
想到这里，吕睿诚的脸上一下子冒出了带着点谄媚的笑容。
“罗总，咱们边打球边聊？”
他侧身让出位置，示意罗阳先上高尔夫球车，自己落后半步的紧跟着道：“其余信息倒是好说，就是谈判底限价格的事......总部那边至今还没有给分公司一个明确指示啊。”
“这好办啊。”
上车后的罗阳笑了笑道：“回头我这边以公司名义向你们魔都分公司发一份收购项目的邀约，你这边再以分公司的名义向总部汇报，看看HK那边会怎么回复。”
从程序上来讲，吕睿诚这么做完全没问题。
“如果需要更逼真一点话，我这边的收购邀约函件可以晚一两周，先让涌城银行、浦发银行和华夏银行给你们分公司发催收贷款的函件。”
罗阳半开玩笑半当真的道：“甚至可以让你们的欠款单位去主管部门诉诉苦，然后让主管部门也发几份函件给你们魔都分公司，这样一来，处理这个烂尾项目的迫切性就更强烈一些。”
提完这个建议后，他看向了董萱。
“董行，你们那边能不能帮着协调一把，向兆和魔都分公司发一份催收贷款的函件？”
“这个肯定没问题。”
坐上高尔夫球车后排位置的董萱笑着道：“本来行里的风控部门就已经做出提醒了，这个烂尾项目停工时间拖的越久，我们连本带息收回资金的风险就越大，所以提前催一催也是好事。”
“我想也是。”
罗阳帮着算账道：“这个项目的贷款有二三十个亿了吧，利率按照6个点来计算，每年都要凭空增加一两个亿，项目不死不活拖个三五年，到时候就是一笔烂账，没有那个敢轻易接盘。”
“具体一点来说，兆和地产魔都分公司在三家银行的商业总贷款额超过了32.3个亿。”
董萱补刀道：“其中浦发那边借了14.15亿，甬城银行借了12.88亿，华夏银行借了5.27亿。”
说完具体数字之后，她顿了顿，似乎是在思考。
“因为贷款是在10年时候做的，因为当时银行评估这个商业项目的风险为中度，所以贷款利率是按照7.05%来签订的，光是存量利息差不多就有6个亿了，当然，前两年里他们陆续还了一点，但是还款总数只有4个亿出头，连利息都没够。”
片刻后，董萱继续道：“要是不做债务重组，就这个年利率，一年下来的利息就超过2个亿了，按照现在的状况来看，即便他们总部愿意在近期注资，这个项目也没什么利润可言了......当然，项目自持又是另外一回事了。”
银行帮开发公司把账算的清清楚楚。
高尔夫球车沿着球道往前开了一百多米后停了下来。
先易后难，首洞是个三杆洞，基本上只要不打呲了，第一杆都能上果岭。
在推杆的时候，罗阳全凭运气。
三杆洞打出七八杆也是常有的事。
好在他的注意力全在和吕睿诚谈事情上。
“之前我看了你们的财务账本，也找专业人员核算了一下你们在这个项目上已经投入的成本。”
从洞口里捡出自己的高尔夫球后，罗阳结束了自己的第一洞之旅。
他走到一旁对着也完成了第一洞推杆的吕睿诚道：“你们这块地是08年10月时候拍下来的，当时地价已经不算便宜了，因为某些原因，你们总部没有急着开发，一直拖到09年底才开始动工......”
“的确，08年时候拿下来的地。”
吕睿诚是分公司元老，当然知道具体情况，便顺着罗阳的话往下道：“地块虽然位于闵行和徐汇的城乡结合部，但当时那里已经被列入待规划CBD区域，因此地价已经不算便宜了。”
“我记得你们当时买地只花了122981万元，楼板价是多少来着的？”
“80亩商业用地，容积率3.5，楼面价6587元/平方米。”
吕睿诚对项目数据掌握的非常详细，张口就回复道：“为了丰富业态，提高项目商业价值，在主楼两边建了6层的裙楼，牺牲了一部分容积率......”
在开发中，这种牺牲部分容积率，提高业态商业价值的设计很正常。
毕竟商铺的价格要远高于商业办公大楼的价格。
“我去过你们项目现场，也看了你们的总平面图，边上似乎还有一栋商务+酒店的大楼没有建起来？”
罗阳继续询问道：“是因为资金问题，还是因为开发计划的原因？”
“既有资金的问题，也有开发计划的原因。”
吕睿诚苦笑了一下道：“按照原本的开发计划，公司是打算先将办公大楼和商业裙楼建起来，其中可销售的商业部分面积大约1.8万平米，大约可以回笼资金5~6个亿，加上土地抵押贷款的8.5个亿，基本上能够兼顾项目一期完工，并且偿还部分银行贷款......”
他说的这一套，罗阳也懂。
后期无非是打个时间差，等到办公大楼竣工，在银行贷款还没有还清的时候，先将抵押土地解压几天，等到大楼产证办下来，然后将带产证的办公大楼整体性抵押给银行。
一出一进，因为抵押物的整体价值提升，开发公司还能从银行拿到一大笔资金。
后续的还贷，就开始用办公大楼的租金来覆盖，这也是开发公司敢于自持大楼产权的底气所在。
二次抵押后拿到的多余资金，正好用于项目二期开发建设。
一环套套一环，紧凑的很。
实际上兆和就相当于用了12个亿的资金，就撬动了一个大约需要50个亿投资的项目，而且最终还能拿到两栋商业大楼的产权。
等一二十年之后，两栋位于魔都CBD区域的高价值商业大楼还清贷款，就成为了他们的净资产。
计划是完美的，如果中间一切顺利的话。
只是兆和遇上了08年底全面爆发的次贷危机，以至于没有更多精力兼顾魔都这边的项目，甚至于拖着一直没有动工。
但是挂拍的土地在两年之内必须要动工，鉴于这个躲不过的原因，兆和拖到09年底的时候只能开工，且做出了分两期开发的计划。