“但这有个问题，利文斯顿先生。”夏洛特·阿斯特话里的每个单词都像精心打磨过一样，“如果危机没有来呢?还有，曼哈顿土地的价值很高，万一他们蜂拥而来借款，我们可能没有足够的钱借给他们。”
“问得好，夫人。”拉里微笑，那笑容里有一种棋手般的从容，“重要的是我们选择抵押品的策略。我们不会随便接受任何土地。我们只接受那些——紧邻阿斯特家族现有地产的土地。这里有两层深意，首先是限制未来抵押给公司的土地规模，其次，我们只收那些地段最紧缺的好地。而且……”
拉里的手指划过地图上几个用红笔圈出的区域，那都是阿斯特四世在分家时获得的、位于地铁规划沿线的地块，
“看这里，夫人，约翰。这是您在时代广场东南角的三处房产。如果紧邻它们的另外五块地——现在分属三个不同的业主——都能被我们的信托公司获得抵押权，那么一旦危机爆发，我们就有可能将这一整片街区，整整八个地块，全部收入囊中。
届时，我们拥有的就不是几栋零散的建筑，而是一个可以整体规划、开发成百货公司、酒店、剧院综合体的完整街廓。其价值，将远远超过八个地块的简单相加。”
阿斯特四世的呼吸骤然急促。他猛地站起，走到地图前，眼睛死死盯着拉里手指划过的那片区域。那是一个完美的长方形街区，临两条主干道，如果全部开发……
“我的上帝！这正是你刚刚说的——用魔鬼词典打造的魔鬼陷阱！”阿斯特四世对着地图感慨道。
“约翰！不许在我的面前提什么魔鬼，这是对上帝的不敬！”老夫人目光严厉的瞪了一眼自己的儿子，转过脸来看着拉里，眼中却藏着掩饰不住的欣赏和欢喜。
“信托公司会需要一大笔钱的，我们当然可以垫付阿斯特家族的一部分，您能找到这笔钱吗？”老夫人问道。
“当然！夫人，我在芝加哥的银行有两千万美元的保证金，那可都是实打实的资本准备金，足额缴纳。”拉里笑着说道，“现在，芝加哥银团几乎已经完成了芝加哥交易所的清算，那些钱已经陆续到账了。”
“可我担心还是不够……这可是纽约的土地，即使将来折价，需要收购它们的钱也会是一个天文数字！”老夫人目光也转向地图，微微蹙起眉头。
“夫人，这就是我该起到作用的时候了！”拉里挺起了胸膛，“信托公司获得这些抵押权后，并不会让资金沉睡。我们可以将这些抵押权——这些未来可能转化为土地的‘权利’——打包，发行一种新的金融工具。”
“金融工具?”老夫人扬了扬眉毛。
“是的。我们可以称之为……‘土地抵押信托受益凭证’。”拉里回到茶几旁，在纸上快速写下几行字，“我们将所有抵押贷款打包成一个资产池，然后以此为基础，发行两种不同等级的凭证:优先级凭证和次级凭证。”
他画出两个并排的方框，在第一个方框旁写下“优先级”，第二个旁写下“次级”。
“优先级凭证，面值100美元，年息6%，每半年付息，到期还本。它的偿付顺序排在第一，由信托公司持有的所有抵押土地作为担保。这种凭证风险低、收益稳定，非常适合卖给那些保守的投资者——比如人寿保险公司、大学的捐赠基金、还有那些只想获得稳定收入的寡妇和退休人士。”
“而次级凭证，”拉里笔尖点在第二个方框上，“面值同样100美元，但没有固定利息。它的持有者，在优先级凭证的利息和本金全部偿付后，才能获得剩余的所有收益。这意味着，如果抵押贷款违约率高，土地处置顺利，次级凭证的收益率可能高达百分之二十、三十，甚至更高。但相应的，如果违约率低，或者土地处置不顺利，次级凭证的持有人可能血本无归。”
阿斯特四世的眼睛亮了。他完全理解了这种设计的精妙，“所以……优先级凭证吸引保守资金，为信托公司提供低成本的融资。而次级凭证，则留给那些愿意承担高风险、博取高回报的投机者。”
“不完全是‘投机者’。”拉里微笑，目光转向老夫人，“次级凭证，将由我的利文斯顿信托银行全部持有。”
书房里突然安静了。
壁炉里的火猛地窜高了一下，爆出一串火星，然后又缓缓落下。
老夫人和阿斯特四世同时看向拉里，眼神里充满了震惊、审视，以及一丝恍然大悟的震撼。
“你……”阿斯特四世的声音有些干涩，“你要自己持有所有次级凭证?承担最大的风险?”
“是的。”拉里平静地说，“因为我相信我的判断。我相信危机会来，相信那些抵押土地会被违约，相信我们最终能以极低价格获得那些土地。而如果我的判断正确，次级凭证的收益，将远高于优先级凭证6%的固定利息。”
他顿了顿，目光扫过母子二人，“但这需要阿斯特家族的参与。优先级凭证之所以能吸引保守投资者，不仅仅因为6%的利息，更因为它的担保——信托公司持有的所有抵押土地。但如果只是这些土地，在危机中其价值也可能缩水，投资者会担心。所以，我们需要一个更强的担保。”
老夫人缓缓开口，声音里带着一种了然的平静:“你需要阿斯特家族的声誉作为担保？！”
“是的！夫人。”拉里一脸坦诚，“一个突然生出的土地抵押信托公司，他的盈利预期和所能融到的资金都是有限的。并且一个新公司，他的声誉也不足以融到太多的钱——可一个立志于复兴阿斯特家族祖训的公司则不同！”
说着话，拉里看向阿斯特四世，“如果由约翰出面，在信托公司成立时就向纽约各界释放这样一个信号——他是阿斯特家族祖训的实践者，将计划收购足够多的土地，恢复阿斯特家族的荣耀。那么，不管是那些抵押土地的客户、还是未来会为公司融资计划买单的银行、保险公司，他们都会认同的。”
“等等，我想问，这是否会影响到我们现有地铁沿线的土地？比如要担保什么的？”阿斯特四世急促的问道。
“这不会让您家族失去土地的所有权，只是增加了一层法律上的责任。”拉里认真的解释道，“您家族在同一街区的房产，可以作为一种‘增强担保’，写入优先级凭证的发行文件。具体操作可以是:如果信托公司处置抵押土地的收入不足以偿付优先级凭证的本息，阿斯特家族有权以约定的低价收购这些土地，补足差额;或者，更简单的方式，您家族的土地作为‘第二顺位抵押物’。”
“也就是说……”
“这意味着，这不会让您家族失去土地的所有权，只是增加了一层法律上的责任。但正是这层责任，将让优先级凭证的信用等级，从‘有风险的抵押贷款支持证券’，提升到‘由纽约最古老、最稳固的地产家族背书的准国债’。届时，不仅仅是保险公司，连那些最保守的银行、甚至外州的养老基金，都会争相购买。”
拉里笑着说出了自己早就想好的计划——这也是他拉来阿斯特家族一起做生意的初衷，发行另一种意义上的“绿背纸币”——这招还是跟盖奇学的。
阿斯特四世深深吸了一口气，又缓缓吐出。他走回母亲身边的椅子坐下，双手交握放在膝上，低头沉思。
老夫人则一直看着拉里，淡蓝色的眼睛像两泓深不见底的湖。
“让我理一理。”阿斯特四世终于开口，语速很慢，像是在梳理脑海中复杂的线索，
“第一步，我们成立一家土地抵押信托公司。您注入现金，我们家族注入部分地铁沿线土地作为‘种子’和‘信用增强’。”
“第二步，这家公司以高息——比如年息12%——为条件，向那些持有优质土地、但未来可能面临资金压力的业主提供抵押贷款，只接受紧邻我们家族地块的土地作为抵押品。”